住宅ローンの金利はどう決まる？

毎月見直されてる住宅ローンの金利。
どのような基準で決まるのでしょうか？
実は、金利の種類によって決まり方も違います。

変動金利の場合は日銀の「政策金利」と、
それに連動する「短期プライムレート」で決まります。

政策金利とは、日銀が短期金利市場
（無担保コール翌日物金利）に介入・操作する際の目標値のことで、
各金融機関の貸出金利、特に短期プライムレート
（融資期間が1年以内の貸出金利）に影響を与えます。

つまり、政策金利が上がれば短期プライムレートが上がり、
連動して住宅ローンの変動金利が上がるという訳です。

このところずっと「ゼロ金利」
（無担保コール翌日物金利を0～0.1％に据え置くこと）
が維持され、短期プライムレートも平成21年1月から
平均（最頻値）1.475％のまま変わっていないので、
住宅ローンの変動金利が低金利で推移しているのです。

10年以内の期間固定金利の場合も変動金利と同様の動きをしますが、
「短期プライムレート」にプラスして「長期プライムレート」
（融資期間が1年以上の貸出金利）の影響も受けます。

ちなみに、長・短期プライムレートの推移は、
日銀のホームページで確認することが出来ます。
（プライムレートの推移はコチラ）

それに対して、10年以上の長期固定金利は
「長期（10年もの）国債の利回り」
（いわゆる長期金利）に連動します。

国債の利回りが上がれば住宅ローンの長期固定金利も上がります。

が、間違えやすいのが、国債の「価格」が上がったら
住宅ローンの金利が下がるという点。
「国債の価格が上がる」＝「利回りが下がる」からなのです。

なお、長期固定金利でも「フラット35」は、
住宅金融支援機構が発行する資産担保証券
（MBS：Mortgage Backed　Security）
の価格に各金融機関が手数料を上乗せするため、
長期国債の利回りと連動しないこともあります。

このように、住宅ローンの金利というのは、
景気や社会情勢の影響をモロに受け、
そこに個別の要因（地域性や各銀行の営業方針等）も加わり、
動向を正確に予測するのはハッキリ言って困難です。

でも、金利が決まる仕組みを知っておけば、
数ヶ月先の予測はある程度可能と言えます。

数ヶ月といえども、その間に金利は動きますので、
住宅ローンの申込みや実行（建物の引渡し）時期を調整し、
各銀行のキャンペーンなどの情報を加味することで、
多少なりとも有利な借入ができるようになります。