毎月見直されてる住宅ローンの金利。
どのような基準で決まるのでしょうか?
実は、金利の種類によって決まり方も違います。
変動金利の場合は日銀の「政策金利」と、
それに連動する「短期プライムレート」で決まります。
政策金利とは、日銀が短期金利市場
(無担保コール翌日物金利)に介入・操作する際の目標値のことで、
各金融機関の貸出金利、特に短期プライムレート
(融資期間が1年以内の貸出金利)に影響を与えます。
つまり、政策金利が上がれば短期プライムレートが上がり、
連動して住宅ローンの変動金利が上がるという訳です。
このところずっと「ゼロ金利」
(無担保コール翌日物金利を0~0.1%に据え置くこと)
が維持され、短期プライムレートも平成21年1月から
平均(最頻値)1.475%のまま変わっていないので、
住宅ローンの変動金利が低金利で推移しているのです。
10年以内の期間固定金利の場合も変動金利と同様の動きをしますが、
「短期プライムレート」にプラスして「長期プライムレート」
(融資期間が1年以上の貸出金利)の影響も受けます。
ちなみに、長・短期プライムレートの推移は、
日銀のホームページで確認することが出来ます。
(プライムレートの推移はコチラ)
それに対して、10年以上の長期固定金利は
「長期(10年もの)国債の利回り」
(いわゆる長期金利)に連動します。
国債の利回りが上がれば住宅ローンの長期固定金利も上がります。
が、間違えやすいのが、国債の「価格」が上がったら
住宅ローンの金利が下がるという点。
「国債の価格が上がる」=「利回りが下がる」からなのです。
なお、長期固定金利でも「フラット35」は、
住宅金融支援機構が発行する資産担保証券
(MBS:Mortgage Backed Security)
の価格に各金融機関が手数料を上乗せするため、
長期国債の利回りと連動しないこともあります。
このように、住宅ローンの金利というのは、
景気や社会情勢の影響をモロに受け、
そこに個別の要因(地域性や各銀行の営業方針等)も加わり、
動向を正確に予測するのはハッキリ言って困難です。
でも、金利が決まる仕組みを知っておけば、
数ヶ月先の予測はある程度可能と言えます。
数ヶ月といえども、その間に金利は動きますので、
住宅ローンの申込みや実行(建物の引渡し)時期を調整し、
各銀行のキャンペーンなどの情報を加味することで、
多少なりとも有利な借入ができるようになります。