繰上返済というのは、文字通り
当初決められた返済額以上の金額を返済すること。
通常の返済は元金と利息両方の返済に充てられますが、
繰上返済の場合は元金のみに充当されます。
そのため、早い時期の繰上返済は
特に利息の軽減効果が高く、返済総額の低減だけでなく、
将来の金利上昇リスクの低減といった効果につながります。
例えば、残債2000万円、残期間20年、金利2.5%の場合、
100万円の繰上返済をすると以下の通り、
◆繰上返済しない場合
・総支払額 26,620,567円
・うち利息額 6,620,567円
・返済期間 20年0ヶ月
◆繰上返済した場合(期間短縮型の場合)
・総支払額 26,291,049円
・うち利息額 6,291,049円
・返済期間 18年8ヶ月
と、総返済額が32.9万円軽減されます。
とは言え、いま家計に余力があるからといって
必要以上に繰上返済に資金を回すと、
例えばお子さんの教育資金が不足し
住宅ローンよりも金利の高い教育ローンを
借りることになったら本末転倒です。
住宅ローンを借りるときには、
家計の収支予測(キャッシュフロー表)を作成し、
繰上返済のこともしっかり含めて計画しておきたいものですね。